一石激起千层浪，物业税改革的话题再次被提上政府的议事日程，此消息一出立刻引发了市场各方的广泛关注。房地产板块26日全天表现疲软，整体跌幅居前。 

    其中万科A跌3.01%，金地集团跌5.2%，招商地产、泛海建设等主流地产股跌幅也超过3%。专家认为，物业税开征并不会对市场需求产生明显的抑制作用，但对平抑房价、遏制房地产过度投机将发挥积极作用。 

    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，物业税不会对供求关系产生明显影响，开始肯定是重点先对大户型开征物业税，对于自住型的中小户或者暂时免征或者象征性地少征。 

    杨红旭说，目前较为适合推出物业税，因为房价还未调整到位，现在又重新上涨，政府是不愿意看到这种现象的，尤其是当前部分投资者又开始重新入市，物业税的推出有利于改变这种局面。 

    中国房地产研究会副会长顾云昌说，目前房地产开发和交易环节的税费很多，通过相关改革，协调好开发、交易和持有三个环节的税费将有利于房地产业的健康发展。 

    同时，我国的“土地财政”主要依靠增量土地创造财政收入，物业税开征有利于从根本上解决“土地财政”困局，改变以土地出让金和房地产税收为主要收入的财政现状。 

    业内人士认为，短期内房价不会出现较大幅度的调整。北京千万家房产经纪有限公司市场总监常淑娟表示，房价下降与否，是一个市场行为，与房地产市场是否升温以及百姓对房产的追求趋势是密切相关的，物业税对平抑房价绝对是个有利因素，但还需要其他因素的相互配合。 

    常淑娟说，开征物业税有利于遏制房地产过度投机行为。开征物业税后，房地产开发环节的税费会进行调整，其中土地取得成本有望下降，在一定程度上可以抑制“炒地”行为，此外，也加大了炒房者囤积住房的成本。 

    我爱我家房地产经纪有限公司副总裁胡景晖也表示，物业税的开征能够使整个房产市场处于良性循环，刺激房源的释放。 

    胡景晖说，开征物业税可以改变地方政府财政收入的结构，避免单纯通过卖地来获得资金的短期行为。由于物业税是一年一征收，这样可以在一定程度上引导地方政府把眼光放得更长远，不再只是关心短期土地价格走势，而是更加关心地方未来经济社会长期发展。 

    胡景晖说，物业税征缴还要面临豁免、老房与新房如何区别对待等问题，政府要选择好时机，避免房价大起大落。

    专家建议：

    开征物业税宜先松后紧基本住房不用缴纳

    □本报记者陈伟李佳鹏 

    日前，国务院转发的《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》提出研究开征物业税，但并未明确何时开征以及如何开征。专家表示，征收物业税需要铺设一系列的条件，适合分地区、分步骤开展，先松后紧。 

    中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，物业税征总比不征好，就像增值税一样，刚开始并不成熟，但现在已逐步完善了。 

    刘桓建议，可以先期针对企事业单位征收物业税，中期再针对个人购买的豪宅征收，最后才对个人购买的普通住宅征收，这个过程预计为三四年。 

    “即便针对普通住宅征税，也要有一个原则，基本住房不用缴纳，就好像基本工资不用上缴个人所得税一样。”刘桓说。 

    记者了解到，早在2003年，政府就提出要开征物业税。2004年，在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏和重庆六个省区市开始房地产模拟评税试点。2007年10月，试点范围扩大到河南、安徽、福建和大连。 

    就税率而言，刘桓指出，以一套70年产权的房子为例，可能会考虑定在1.5%，也就是一套100万元的房子每年需要缴纳1.5万元的物业税。 

    国务院发展研究中心对外经济研究部副部长隆国强表示，我国目前缺乏统一完整的房屋和土地信息数据，评估人才更为匮乏，纳税人的抵触也是一个很大的障碍。 

    他认为，首先将目前针对经营性房地产征收的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税等合并，以基于市场的评估价格作为计税依据，首先对经营性房地产征税，再逐渐向居民用不动产征税。 

    隆国强提出，向居民用房地产征税也应分步实施，要考虑每个城市居民的收入、不动产价格，以及家庭的平均居住面积等因素，逐渐把物业税引入到地方税收结构中。 

    中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海也认为，如果是自住型住房，第一套甚至是第二套，应该给予豁免。物业税刚开始征收的时候，政策可以相对宽松一些，后面再慢慢紧起来。 

    “就税率而言，美国开征物业税的历史很久了，那边的税率是1%至3%不等，因州而异。在中国，可以考虑适当予以降低，比如说0.5%或者1%，选择大家都能接受的税率，这样推出的阻力就会小一点。”曹建海说。

    物业税征收面临三大难题

    □本报记者陈伟李佳鹏 

    记者在采访中了解到，物业税的开征面临诸多难点。业内人士称，物业税的开征并非简单的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等，牵涉非常复杂的社会利益关系，背后隐藏了各方利益的博弈。 

    具体而言，征收物业税面临三大难题。其一，税收成本高。征收物业税前，要摸清每个人的房产情况，前期准备工作量很大，征管难度也很大；其二，我国缺乏有经验的地价师、评估师；其三，开征物业税后，地方政府将失去巨额土地出让金，地方政府或不热衷。在经济形势不尽如人意、财政收入吃紧之际，地方政府再作出这样的利益让步，无疑是艰难的。 

    北京千万家房产经纪有限公司市场总监常淑娟提出了一系列的问题：物业税的征收范围应该如何界定，是新房与旧房区分对待还是一刀切？自住物业与经营性物业是否区分？普通住宅与非普通住宅是否区别对待？第一套房与第二套、第三套房是否有区别？征收方式是什么？按什么基数征收？是否随市场价变动？谁来评估？ 

    “之所以拖了那么长的时间，原因还在于物业税是面向个人征收的，前期需要做大量的准备工作。在实施层面，有很多相当复杂的技术问题。”中央财经大学税务学院副院长刘桓举例说，在北京，有大概40%的房子未落实产权问题，这些房子要不要征税呢？产权改革的不到位影响到了物业税的开征。同时，房屋价格也是问题。征税的时候，到底是应该以房屋的原始价值来征收，还是应该以重置价值来征收？ 

    一旦开征物业税，将涉及资产评估，而资产评估师的稀缺又是一个大问题。刘桓说，全国一共有5亿多城市人口，如果以一家三口来计算的话，就是近2亿套房子，而国内的资产评估师还不足2万人，肯定忙不过来。 

    常淑娟表示，物业税属于地方税种，是地方政府财政收入的重要部分，如何解决中央财税和地方财税的分配关系是物业税能否顺利出台的关键。 

    刘桓告诉记者，跟发达国家相比，我国房地产市场发展的起步时间比较晚，积累不够，物业税出台会有比较多的麻烦。“由于中国的土地非私有化，与国外不同，不能完全照搬国外经验。”常淑娟说。

    美国：“养”房子比买房子更贵

    □本报记者罗宇凡 

    年初，中国购房团高调赴美，在周游了北美大陆后空手而归，虽然美国房价已经跌落至历史低点，但高额的物业税却成为挡在购房团面前的大山。 

    在美国，拥有房产后每年都必须交不动产税给州政府。各州税率有所不同，幅度在房产价值的1%到2%之间，有的甚至可以达到3%。这意味着你花100万美元买房子，每年就必须支付3万美元的物业税给政府，再加上其他的必要税收，在美国“养”房子比买房子更加昂贵。 

    和美国一样，在加拿大，政府对100%的物业征税。对拥有二套住宅的人还以高税率征收，对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠。 

    在法国，政府采用土地年度税的形式征收不动产税。在荷兰，地方政府和中央政府课征的财产税，主要课税对象是房屋。在新西兰和澳大利亚，不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%到1%征收。 

    其实物业税在国外不少国家早已开始执行，不同国家的征税方式虽不大相同，但税收收入基本都是当地政府财政收入、公共支出的主要来源，并且是遏制房地产投机、合理配置房地产资源的主要手段。