美国楼市正迎来继次贷危机后的第二波违约潮，此次发源于中高收入群的优级房贷违约风潮，将成为美国楼市乃至其整个经济体复苏路上的一大麻烦。与次贷危机由监管不力和地产泡沫破裂所造成的原因不同，此轮违约潮来自美国已持续数月之久的就业危机。

　　优级贷引领违约潮

　　根据美国通货监理局(O C C )以及储蓄机构监理局(O T S)公布的最新数据显示，缴款逾期60日以上的优质房贷，2009年第三季已经比前一年增至83 .8万户。而且最近三个季度优级房贷的止赎数量增速显著提高，增幅大大高于同期公布的次级房贷的新增止赎数，显示优级房贷违约激增正在成为美国经济复苏道路上的新麻烦。

　　优级贷的房主很多在此轮危机中沦为失业大军的成员，是造成大量逾期未还贷违约的重要原因。编写标准普尔/凯斯席勒房价指数的两位经济学家席勒(R obert S hiller)与凯斯(K arlC ase)说，失业潮冲击的对象不分贫富，因此房贷违约仍将在今年续增，为美国楼市复苏带来压力。去年就已有愈来愈多优级房贷(prim e)的房贷户还不出钱，而即便今年的经济复苏前景乐观，这种趋势仍将继续扩大。在耶鲁大学担任教授的席勒说：“房屋取消赎回权与查封将继续 发 生 ， 不 只 是 次 贷 的 房 子 ， 也 包 括 优 质 房贷。这使得一大批房子现在虽然有屋主，却是潜在的止赎对象。”

　　美国房贷银行协会首席经济师布尔曼指出，在查封的止赎房屋中，利率可调整型(A R M)优级房贷所占比率在2009年倍增至10%；固定利率优级房贷所占比率也倍增至1 .95%。

　　值得注意的是，当基准利率大幅下降，可调整型房贷的每月还款金也随之减少时，这种房贷的违约率却大幅上扬。布尔曼说，今年重设的调整型房贷还款金会大幅降低，但是借这种贷款的房主通常是很勉强去买房的人，所以照样还不出钱。

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