房地产市场　须由政府直接干预

　　□李稻葵委员

　　根据各种办法来测量，我国当前房价确实太高了。测定房价是否过高有两个最重要的标准，一个是房价跟收入的比较，另一个是房价跟租金的比较。从这两个指标来看，目前的房价都太高了，希望它能降下来。

　　今年大城市楼市的调整在所难免，在各种各样政策的催生下，房价出现一定的下降并不奇怪，而且很可能出现。前段时间国家出台的房地产市场宏观调控政策对抑制房价有一定作用，这个效果在上半年将会逐步显现出来。

　　目前的房地产是一个谁也玩不赢的游戏。消费者、居民肯定是受害者；地方政府其实也是受害者，靠卖地的方式获得财政收入不可持续；虽然开发商看起来风光无限，但也是受害者，一方面获得暴利，但也不停受到舆论谴责，高地价和预期的波动性又增加了行业的风险性，资金链处在比较紧张的层面。

　　我国的房价问题不是出在政策层面，而是制度层面，需要从制度上要下功夫。我们的制度弊病在于地方政府是靠房地产作为财政支持的根源。2009年各城市频频出现的“地王”现象，就是在政府卖地的形式下产生的。政策只能解决短期的、暂时的弊病，光靠政策难以应对房地产市场的这种制度弊病，因此必须在体制上进行改革，才能根本解决问题。

　　而且，目前我国经济条件决定了房地产不能由市场主导，我国高储蓄率和传统的依靠房屋保值增值的情结决定了房地产市场必须由政府直接干预，新加坡、我国的香港都是这么做的。

　　对已经开发的房子运用税收让市场运行放缓，更重要的是一级市场由政府直接开发，以低价卖给低收入家庭，以比较适中的价格出售给中等收入家庭，扩大保障房面积。

　　同时，为了调动地方政府积极性，可以允许地方政府用保障性住房产权做抵押发行地方债，这样既保障短期财源，用来投资铁路、机场以及医疗改革，同时也会让政府有积极性开发保障性住房，如果能坚持七八年，应该能够从体制上得到缓解。

　　物业税开征对抑制房价有一定帮助，也需要出台，但不能简单地把物业税当作抑制房价的工具，不能把所有的希望都寄托在物业税上面。

　　从国外的经验来看，物业税的主要目的不是抑房价，它的主要目的是地方政府和居民的良性互动，是为了让地方政府有更多资金提高公共服务。讲得更具体一点，物业税如果收1%、2%就算很高的了，但物业税只针对长期持有住房的投资者才有效果，短期炒作者根本不在乎这点钱，这部分群体并不在乎增加这一部分税款，所以失去打击投机行为的意义。

　　房地产调控应借两会加码

　　□郭田勇

　　自2010年1月10日“国11条”发布之后，北京、上海等地相继出台配套文件。在中央及地方政府的频频发力之下，楼市似乎进入了“盘整”阶段，一线城市楼盘多遭遇春寒。可见，在两会召开之际，多数人仍希望今年能够出台新的楼市政策，使其一圆买房梦。

　　但毋庸置疑的是，要使抑制畸高房价的相关政策发挥应有效应，防止政策效果在执行过程中被弱化，“国11条”的出台还仅仅是个开始。在保持政策连续性和稳定性的同时，房地产调控还应重视进一步完善政策与加强执行力度。

　　首先，要遏制房价过快上涨，保障性住房建设是“利剑”。加大保障性住房的开发力度，尤其是廉租房等政策性住房的投资和建设，从根本上解决低收入群体的住房问题，不仅可以分流一部分市场需求，更能够在一定程度上扭转各层级消费群体盲目涌入商品房市场所造成的房价持续上涨预期，最终形成以整体房价的适度均衡来促使购房需求的渐次释放。

　　其次，在税收环节，应当加快推进物业税试点。物业税的开征特别是采用累进税制，可以提高投机需求的交易成本，有效打击房地产投机活动，整顿房地产市场秩序、稳定房价；通过差别税率对房地产市场进行调节，亦可大大减少购房中的“贪大”心理，在一定程度上节约土地资源，增加住房供应量。此外，在信贷环节，应明确按照家庭而非个人执行“二套房贷”政策，以减少投机行为对房价的不当推动。当然，无论是物业税政策，抑或二套房贷政策，其核心皆在于提高投资性房地产的成本。

　　应该注意的是，作为民生政策的“首套房贷七折优惠利率”，不仅不应叫停，还应作为长期政策贯彻下去。政府调控房市的原因，本身就在于房价远远超出普通百姓的实际购买力，而首套房贷优惠政策设立的初衷，亦是为了保障自住购房者的居住需求。因此，银行仍应对其重点发展，而非采取“一刀切”的做法，收紧首套房贷优惠政策。相关部门更应坚定首套房贷优惠政策将会一如既往贯彻下去的信念。