最复杂的一年到来，中国楼市的未来，阴晴不定。

　　作为市场“博弈主体”的一方，房地产企业的预期，或可窥见中国楼市“一半的未来”，而真正能够体现房地产企业对市场预期的，一是销售任务，二是“开工面积”。

　　2010年3月，万科、富力等一线房企的“开工”、“销售”任务悉数确定，这是一轮新博弈的开始，但开发商的胜败如何，并不完全取决于自己的策略。

　　开发商:一致行动对弈市场

　　种种迹象表明，虎年伊始，即使面对国家对房地产业一系列的宏观调控，开发商也纷纷提高了2010年的销售任务，然而在调控政策频出、房价高企不下的背景下，购房者观望渐浓已是不争的事实。

　　一场涉及三方较力的大戏已拉开帷幕。那么，在政府期望、开发商预期和老百姓心态的博弈中，虎年楼市究竟何去何从？

　　房企提高销售预期

　　调查显示，目前开发商们正在确定来年的销售目标，今年卖10亿元的明年想卖15亿元，卖30多亿元的冲刺50亿元———大型房企今年销售涨幅预期多在两成以上。

　　富力地产是大发展商中第一家披露今年发展计划的企业。上月中旬，富力北京和广东的负责人均向媒体披露，公司2010年的销售目标将是300亿元，较2009年的220亿元增长36%。与此同时，恒大主席许家印也表示，恒大已决定将今年销售目标的区间锁定在400亿元至450亿元之间，比2009年的300亿元提高了33%至50%。

　　在重庆，金科集团副总裁李战洪透露，金科集团今年的预期目标是120亿元至150亿元，比2009年的100亿元增长20%至50%。而2009年豪收180亿元的龙湖地产，虽并未公布具体发展目标，但此前已经表示，“以现时公司的土地资源，相信在未来五年保持30%至40%的合同销售额年增长应不成问题。”

　　当然，很多大公司并未透露未来发展目标，但从其今年上市楼盘数量，已经可以得出大致判断。华宇今年5大新盘齐亮相，是重庆新盘上市量最多的房企，今年销售额无疑将比去年大幅增长；协信去年7盘销售约20亿元，今年重庆10盘在售，业内人士估计预期应在30亿元左右；万科去年只有两盘在售，今年则是5盘齐发，销售额翻番应该不成问题。

　　市场观望气氛渐浓

　　然而，与大房企的雄心勃勃相映成趣的是，购房者却似乎并不买账，观望气氛渐浓。观望的原因还在于，中央政府频繁出台的政策让购房者产生“中央打压房价”的预期。多次调控的经验证明，只要中央出台抑制房价的政策，不论最终传导到市场的效果如何，普通购房者的购买预期和心态都会变化，从行动上会减缓购买甚至放弃购买。

　　从需求上看，政策影响的其实只是首次改善型客户和投机客户，这部分人可能因为二手房营业税优惠的终止以及二套房贷首付的提高而推迟购买。但对于大部分刚性需求客户，比如婚房一族、拆迁一族，不论如何观望，该买终究要买。而对于投资商业、别墅等高端物业的长线投资客户，政策的影响几乎没有。因为他们一般都会选择分期或全款购买，并且更看重长远收益，不会在短期出手。

　　不过，专家认为观望并不足以影响大局，大房企上调的销售目标实现的难度并不大。专家表示，20%至30%销售涨幅的估计，是考虑到调控政策的影响而得出的比较保守的判断。

　　专家认为，一系列的调控政策，在大房企看来并不是绝对的利空，反而是吞并中小企业，加大话语权，提高行业集中度的良机。而开发商是否能完成任务，主要看需求是否萎缩以及价格是否下挫，目前看这两点都不成立。

　　从价格上看，目前开发商的资金和财务状况普遍处在近年来最好的状况，存货量也普遍较低，显然没有降价求售的压力。

　　专家认为，今年重庆楼市虽将流失一部分首次改善型客户和投机客户，但也将吸引更多的沿海投资者进来，此消彼长之下，重庆楼市的需求总量不会发生多大变化。

　　谁先退场

　　“大房企的销售额将越来越高，市场份额也将越来越大，出现‘30亿军团’是正常的。”专家认为，2009年重庆房企销售10强的起坎是12亿元，今年将至少是15亿元起坎。

　　其中，第一军团估计依然将是龙湖、金科、保利、恒大，保守估计销售额至少在35亿元以上，上40亿元也大有可能；第5名到第10名的竞争将为更加激烈，变数较大，一些供应量不足的企业可能落榜，一些后劲十足的企业可能上榜。比如2009年只有两个盘在售的万科并未上榜，但今年5盘齐发，上榜的可能性很大。

　　对中小房企来说，2008年最大的痛苦是销售维艰、无钱度日，而今年则是找不到地导致无米下锅。

　　“好日子在2009年都过完了”，河南旭日房地产开发有限公司董事长董器生告诉记者，“我何尝不想提高销售目标？只是巧妇难为无米之炊啊，下一个项目的地还没找到呢。”

　　据记者了解，这个开发商资金规模近10亿元，在小房企中算是佼佼者。他的上个项目6月时已基本售罄，一直想找一块50亩左右的地块，不过到现在也没有找到。至于其他资金只有几亿元的小开发商，就更不用说了。“不是没有合适的地，是没有合适的地价。”他抱怨说。

　　据不完全统计，2009年北京上海广州重庆的出让地块，基本上都让大开发商拿走。而首付不低于50%的土地新政，更被业内人士解读为地产垄断时代的启幕。