差别化信贷不是放松个贷

　　□易宪容

　　据报道，央行在最近的工作会议上指出，在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。消息一出，国内市场及不少媒体把差别化住房信贷政策理解为放宽首套住房贷款，是中央政府房地产宏观政策“微调”的开始，其实这种对差别化信贷的理解有失偏颇。

　　涉及个人住房按揭贷款的政策，有央行与银监会的2010年的275号文件及国务院2011年的1号文件。

　　在这两个文件中，差别化信贷政策的第一层含义是禁止本地居民用按揭贷款购买第三套以上的住房及禁止居民用按揭贷款异地购买第二套以上的住房。对于居民异地购买第一套住房必须在当地有纳税证明或缴交社保证明，否则禁止获得银行贷款。在这种信贷条件限制下，个人想利用银行信贷购买第三套以上的住房基本上是严格禁止的。也就是说，无论是本地居民还是外地居民要利用银行信贷投机炒作第三套以上的住房被严格禁止。这也就是差别化信贷政策的第一层含义。

　　差别化信贷政策的第二层含义就是把住房的投资与消费区分开。规定本地居民购买第二套住房的首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。也就是说，如果本地居民购买住房仍然是一种有利可图的投资行为，个人也可通过住房按揭贷款进入住房市场。但不仅杠杆降低了，而且融资成本也成倍上升了。

　　在这种情况下，住房投机炒作者是不会贸然进入市场的。可以说，个人住房差别化的信贷政策的核心就在把购买第一套住房与第二套住房的信贷作了严格区分。

　　第三层含义是虽然第一套住房贷款利率没有明确规定，但肯定不会回到7折优惠的水平。因为，如果按照5年期的贷款利率(一般按揭贷款多是5年以上)7.05%的7折优惠计算，那么其利率就是4.935%，远远低于5年期存款利率5.5%。商业银行作这样的贷款都会亏损，银行根本没有动力做这样的贷款。即使其贷款利率8折优惠为5.640%、85折优惠为5.9925%，扣除银行运营成本，银行也是无利可图的。在这种情况下，银行对第一套住房的按揭贷款采取优惠利率的动机不强。

　　因此，央行要求银行满足购买首套住房贷款的要求，并非是要银行对第一套住房贷款采取优惠利率。而是由银行在风险定价基础上或利率由银行确定的基础上，保证第一套住房购买者能够获得银行贷款。所以差别化的信贷政策与275号文件及1号文件精神基本一致，并没有多少改变。当前市场把差别化的住房信贷政策理解为对第一套住房信贷政策放开是不对的。

　　银监会“六不准”

　　能否终结银行暴利

　　□余丰慧

　　针对围绕贷款滋生的各类违规收取服务费问题，银监会提出“不准以贷转存，不准以贷收费，不准存贷挂钩，不准浮利分费，不准一浮到顶，不准借贷搭售”。

　　根据银监会统计数据，去年前三个季度，中国商业银行累计实现利润8173亿元，同比增长35.4%，人均利润近40万元。估计2011年商业银行累计实现利润会超过1万亿元，那么人均利润会超过50万元。目前沪深两市共有6家银行发布2011年业绩预增公告，深发展、民生银行、华夏银行业绩再现高速增长，预计同比增长超过五成。光大银行、浦发银行业绩增长紧随其后，净利润同比分别增长41.03%和42.02%。兴业银行预计2011年净利润同比增长37.73%。各家大型银行利润都呈现20%以上左右的增长。

　　商业银行利润主要来自三个方面：存贷利差是其利润的主要来源渠道。我国一年期存款利率为3.5%，一年期贷款利率为6.56%，存贷利差为3.06个百分点。存贷利差收入带来的利润占整个银行利润的80%以上。

　　围绕贷款衍生出的直接收入和间接收入是其利润的另一个来源渠道。主要包括：贷款利率直接上浮产生的超额利息收入，一般在基准利率上上浮10%至30%；以贷转存后的存款运用出去产生的收入；以贷收费产生的收入；以贷款名义强行给贷款企业“理财”增加的收入；以贷搭售产品带来的收入，比如：以贷款为名强行要求企业、个人购买保险、银行理财产品等。

　　再一大收入来源是真正中间业务带来的收入。传统的结算、汇兑、代收代付以及信用卡、银行卡、信用证、押汇等产品带来的收入；代理证券业务和保险业务，代理和托管信托产品等增加的收入。

　　笔者总结的商业银行三大收入来源中，其中两项都是由贷款直接产生域衍生的。笔者初步计算，如果将贷款利率上浮、以贷转存、强行收取理财费用等收费项目全部计算在利差里，那么，我国商业银行存贷利差将远远超过3%甚至翻一倍。

　　商业银行过高利差收入和依附于贷款之上名目繁多的衍生收费，对实体经济杀伤力巨大，对商业银行也非常不利，是一个“双输”结果。银行主要来源于贷款高利差和贷款衍生出的高收费正在侵蚀实体经济利润，掏空实体经济经营成果，进而使得实体经济步履维艰，最终将反过来影响银行收入甚至酿成银行贷款风险。

　　同时，高利差和贷款衍生出的高收费对银行利润贡献率如此之高，弱化了商业银行的创新能力和研发推广新产品动力，不但耗费资本而且极易酿造资产风险，不利于银行调整经营结构。

　　银监会出台的“六不准”，表面看似旨在挤出中间业务收入中的水分，其实是击中了商业银行暴利的软肋，对商业银行暴利的杀伤力非常之大。银监会将展开专项整治活动，希望扎扎实实将活动开展下去，不折不扣将“六不准”落实下去。彻底挤出商业银行中间业务收入水分，彻底整治规范银行业乱收费状况，逐步终结商业银行的畸形暴利。

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