同居购房起纠纷搭伴养老需谨慎

　　□罗海燕 胡光

　　近年来，社会伦理观念逐步改变，年轻人非婚同居的现象越来越普遍；同时，伴随老龄化社会的到来，“搭伴养老”现象频频出现，引发了诸多问题。

　　【案例】

　　65岁的张某与62岁的刘某非婚同居多年，同居期间在北京购买了两套房屋。后双方分手，分手前刘某将其中一套房屋转卖他人；张某于是以同居关系析产纠纷为由向法院起诉，要求分割售房款和另一套房屋。

　　张某诉称，其与刘某1996年相识，由于刘某的儿子不同意两人结婚，他跟刘某便于1999年住在了一起，但一直没有办理结婚登记。

　　为了跟刘某的儿子分开住，其出资以刘某名义于2000年购置了朝阳区房屋一套。2006年其又出资以刘某名义购买了昌平区房屋一套。由于刘某有北京户口，在购房及贷款上享有一定便利，所以这两套房屋的购房手续都是由刘某负责办理。刘某以她名义签署了两套房屋购房合同。由于其内心本着双方长期共同生活并结婚的意愿，所以对此也未在意，每月按时支付这两套房屋的月供及相关费用。

　　2011年5月，刘某突然单方面提出分手并解除同居关系。张某通过其他途径得知刘某在2011年1月就将朝阳区房屋转移至她朋友金某名下，并于2011年5月以金某名义将该房屋出售给第三人。2011年8月，刘某乘其不在家，带人强行将昌平区房屋门锁换掉，并将其位于屋内物品全部拉走。

　　张某目前无家可归，为维护合法权益，请求法院判令刘某向其交还非法处置的朝阳区房屋售房款；将昌平区房屋判归其所有。

　　刘某辩称，两套房屋系其与张某同居期间购买，应归双方共同所有。两套房屋都是交首付款后向银行贷款购买，昌平区房屋其支付了首付款87万。两房屋还贷期间其多次被银行起诉，但张某却对此不予理睬。为了还贷，她在向朋友借钱无果走投无路的情况下，为了能马上拿到现金降价变卖了朝阳区房屋。其与张某同居期间，经济大权掌握在张某手中，支出需向张某报账，剩余还要还给张某。张某的陈述并不属实，因此，不同意张某的诉讼请求。

　　法院经审理认为，尽管涉案两套房屋登记在刘某名下，但根据张某提供的证据可以证明张某对该房的购置进行了出资，故两套房屋属于同居期间的共同财产。

　　在案件的审理过程中，张某对购置两套房产提供了自己出资以及收入的相关证据，而刘某未能就自己出资尽到足够的举证责任，故法院根据证据认定，在购置房产出资方面，张某的贡献大于刘某的贡献。

　　刘某在未征得张某同意，亦未通知张某的情况下私自将朝阳区房屋出售，且合同载明的以及刘某自述的该房屋出售价格明显低于市场价格，高买低卖与常理相悖，故法院依法认定刘某在同居期间处理财产问题上存在转移、隐匿财产的过错，侵犯了同居共有权人的合法财产权益。法院在此事实基础上对现有财产的分割时维护非过错一方的权益。鉴于刘某已将其名下的朝阳区房屋变卖，变卖价款归其所有，故张某要求确认昌平区房屋归其所有，其请求符合法律规定，法院予以支持。

　　最终，法院判决昌平区房屋归张某所有，刘某协助张某将该房过户到张某名下，并将该房腾退交予张某；刘某出售朝阳区房屋所得购房款项归刘某所有。

　　【分析】

　　我国婚姻法及相关司法解释并没有对非婚同居关系以及非婚同居期间的财产性质进行明确的规定，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。

　　但共有财产和个人财产的混同，导致财产分割困难。老年人同居生活期间的财产尤其复杂，涉及到与前配偶共有财产以及双方子女的财产，也包括双方个人财产和共同生活期间财产。此外，当事人双方生活中财产可能共同支配，甚至一方将个人财产全部交归另一方保管，日常生活中也并未保留相应的支出凭证。产生纠纷诉至法院时，主张对同居期间将个人收入用于共同生活或者购置共同财物一方所能提交的证据有限，难以实现诉讼主张。

　　针对上述问题，法院在审理时会对同居共同财产适用分别财产制。同居关系不同于婚姻关系，司法解释规定同居期间所得的财产一般应理解为按份共有处理，当事人应就取得财产的方式和实际支出人进行举证，财产的归属和分割比例以支出人和支出比例为准。在双方长期共同生活财产混同的情形下，对于权属不明的财产，双方又无证据证明其归属方的，推定为共有财产，但这种同居共同财产应仅以维持同居关系日常生活所需的基本物质保障为限。

　　小产权房开发易生违法违规纠纷

　　□雷海军 陈凯

　　不久前，深圳市光明新区的一个村因当地土地被用作小产权房开发而产生纠纷。此纠纷反映出小产权房开发易生财务违规问题，村民的权益的保障易产生问题。

　　【案例】

　　该村是深圳周边的一个村，数年前被划归为深圳市光明新区的社区。2003前后，村民欲将约168亩农耕土地开发，在村镇合作社基础上，由200多名村民担任股东、村干部代表担任董事会的股份合作公司成立，股份公司将农民土地统一征收管理并负责联系开发商对统建楼(小产权房)等项目进行开发。

　　但2011年年底，小产权房项目出现问题。村民股东发现公司董事会在2009年已将土地转包给地产项目开发商，在未经股东批准情况下对统建楼项目进行转让开发，加之总共60余亩土地使用权转让收入和镇政府征地款没有落入集体账户，引发了村民强烈不满。之后村民又发现了大量公司在统建楼等系列项目开发中财务造假的证据，公司账面出现巨亏，资金涉嫌被公司高层转移，村民作为股东的利益受到极大损失。

　　【分析】

　　□小产权房开发过程存在监管漏洞，容易滋生经济违规。

　　村民反映，原镇政府征收30余亩实验学校用地时，以平整土地为名拨给股份公司216万元，没有进入集体账户去向不明。尤其是未经村民签名同意公司私自出让的96块宅基地，每块当时价格50万元以上，此地块近5000万元的收益也未进入集体账户。

　　此行为涉嫌侵占公司财产。如是股东有私自挪用资金行为，可参照刑法中的“抽逃出资罪”。如果不是公司股东，罪名可能是侵占公司财产。《刑法》第159条规定的虚假出资、抽逃出资罪，是指公司发起人、股东违反公司法的规定，没有交付货币、实物，或者没有转移财产权，虚假出资，或者在公司成立后又抽逃其出资，数额巨大、后果严重，或者有其他严重情节的行为。

　　小产权房开发伊始就有先天缺陷。从农村土地商业化开发开始，就打破了农村集体土地“内部使用”的规定，却没有城市商品房开发流程的法规依据去运作，小产权房开发过程存在监管漏洞，容易滋生经济违规。

　　□村民作为土地开发公司小股东，权益难以保障。

　　在与土地开发商签订合同时，股份公司董事长涉嫌冒充股东签名以公司名义与合作方签订开发协议，将5万平方米统建楼开发项目让给无正规资质的开发商。

　　冒用股东签字，侵犯了股东权利，此项可追究侵犯个人姓名权。《公司法》明确规定公司管理人员须具备谨慎善意的管理责任。因其失职导致的损失，股东可以依此索赔。股份制公司在中国不利于小股东利益，这点在村镇企业得到放大，加大了暗箱操作的空间。当出现了问题，村民又变成了弱势的小股东，权益难以保障。

　　□村镇开发小产权企业，要切实实行现代企业财务制度。

　　某会计师事务所对村股份合作公司的财务进行审计，该事务所出具的一份审计报告显示，由于财务进出往来票据不能一一对应，且有涂改痕迹，该事务所无法对财务情况发表意见。

　　财务问题多涉嫌违反《会计准则》，首先要追究直接责任人、实施会计账簿失实的会计人员，还要对指使人如公司领导进行追究。如果涉及伪造、编造账簿，相关当事人就该负刑事责任。《会计法》第四十三条：伪造、变造会计凭证、会计账簿，编制虚假财务会计报告，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　地方农业经济管理局对村镇传统财务有监管职能，但当当地为了开发小产权房成立了村镇股份制企业时，企业一定程度上财务独立出来，就需要切实的现代企业财务制度、相关《会计法》来制约管理财务进出。