深圳证券交易所21日公告称，中信证券“中信启航专项资产管理计划”获得证监会批复成功募集设立，21日在深交所综合协议交易平台挂牌转让，这将是我国首个交易所场内的房地产投资基金(R EITs)。

    我国首单交易所场内REITs落地

    据了解，中信启航的基础资产是中信证券位于北京和深圳核心地带、配套完善的两处物业。中信启航发售规模52.1亿元，优先级和次级受益凭证的目标发售规模分别36.5亿元和15.6亿元，优先级受益凭证固定回报部分的年预期收益率为7%，次级受益凭证实际收益情况取决于未来目标资产的租金和增值情况。优先级与次级投资者均限定为合格机构投资者，优先级最低认购金额500万元；次级最低认购金额3000万元。

    深交所称，首单R E IT s的挂牌转让是落实证监会《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》关于“研究建立房地产投资信托基金(R EIT s)的制度体系及相应的产品运作模式和方案”的重要举措。

    现阶段，在我国证券市场推出交易所场内R E IT s产品具有重要意义。一是丰富证券市场投资品种。R E IT s的收益来源于成熟物业租金收入与物业资产增值，兼具固定收益产品与权益类产品的投资特性，为证券市场投资者提供了具有新型风险收益结构的投资品种。

    二是通过参与产品设计与运作管理，促进证券经营机构及相关中介机构提高自身核心竞争力，形成新的盈利模式。

    三是以稳定分红为基石、以租金预期为核心的定价机制有助于推动房地产理性价格的形成，成为收入物业定价的重要市场标杆，促使投资者关注房地产投资的租金回报。

    在业内人士看来，中信启航在深交所综合协议交易平台挂牌转让是我国R E IT s模式的重要探索，发展R E IT s无疑能满足我国巨大的不动产和基础设施的资产证券化需求，是未来房地产金融的重要发展方向之一。

    深交所特别指出，R E IT s与国内信托公司大量发行的房地产信托存在本质区别，交易所场内R E IT s主要着眼成熟物业资产的投资和管理，严格限制投资房地产开发项目，避免成为房地产开发融资工具。

    初具标准REITs雏形但尚难大规模复制

    广发证券分析师李聪表示，中信启航可以说是国内不动产证券化业务的首单示范性产品，其产品特征已经具备了R E IT s的雏形，考虑到国内地产行业的蓬勃发展，该类业务的前景将非常广阔。

    不过，该产品虽然已经具备R E IT s的一些产品特征，但与标准的R EITs仍有差距。

    农业银行战略规划部研究员唐时达说：“比较重要的差距包括没有满足R E IT s的收益分配要求，其设定了固定的投资回报率，而标准R E IT s要 求 每 年 将 其 应 纳 税 收 入 的 大 部 分 分 配 给 股东。”

    而 且 ， 从 投 资 者 角 度 来 看 ， 成 熟 市 场 的R E IT s是可以面对公众投资者的标准化证券产品，具有良好而又稳定的长期回报收益，中信启航作为试水之举将投资者限定为合格机构投资者。

    第一单的推出并不意味着大规模复制的可行性 ， 因 为 目 前 仍 有 一 系 列 的 问 题 制 约 着 中 国R EITs。

    唐时达指出，一是基础资产问题。没有高品质的物业，就没有真正低风险的R E IT s。目前，国内高品质物业并不多见：国内大部分物业，一方面硬件条件不足、维护成本过高，另一方面后期运营管理差导致租户质量低下或产权分散混乱。

    二是税收环境障碍。按我国现行税制，商业地产的租金收入需缴5.5%的营业税和一定比例的房产税(商业地产的房产税率：依照房产余值计算缴纳的，税率1 .2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%)，之后还要交25%的所得税。粗略估算，最终实得只有租金的60%～70%。这就意味着，国际上通行的R EIT s收益率7%～8%的水平难以得到满足。在相关的政策没有出台之前，R EITs很难得到规模化发展。

    三是由于缺乏信托财产登记等制度，R E IT s取得的财产难以真正破产隔离，无法实现对抗第三人的效力，也不利于维护投资者合法权益。

    业内人士呼吁出台配套制度与政策

    公开资料显示，根据美国国家房地产投资信托基金协会(N A R E IT )的综合R E IT s指数总回报率对与道琼斯工业平均指数的收益率比较，在一年、3年、5年、10年、15年和30年的周期中R E IT s指数总回报率都高于期间的股价指数。

    上海交通大学高级金融学院金融学教授钱军说，R E IT s在美国已经有了几十年历史，投资管理各类房地产，包括公寓楼、办公楼、医院、工厂等。“最值得称道的是，其综合收益很大一部分是还给投资者，因为有特定的税收政策，如基金公司每年把90%的应纳税收入以红利形式派发给投资者，公司就免收所得税。”

    瑞银证券中国股票研究部分析师潘洪文说：“证券公司这么多年在房地产这么大一个支柱产业里面参与度比较少，未来如果相关的法律法规、细则都出台，把障碍去掉，R E IT s这一块业务是大有可为的。”

    高和资本董事长苏鑫认为，美国等成熟市场经验显示，如果面对公众投资者的标准R E IT s没有推出，商业地产最辉煌的时间就没有到来，因为R E IT s做到了把普通老百姓的钱集合到一起，支持商业地产长期的持有和发展，同时R E IT s也实现了让老百姓通过拥有商业地产分享城市化红利。从这个角度，呼吁R E IT s相关配套政策，包括相关法律制度框架、税收优惠、会计、登记等制度等等，为普通投资者打通新的投资渠道。