房价不降房贷松绑效果难彰
2014-10-10     □项峥 来源:经济参考报

    近日,央行与银监会联合发布房贷新政,拥有一套住房并结清贷款的家庭,如再次申请购房贷款时可按首套房贷款政策执行;鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券、发行期限较长的专项金融债券,继续支持房地产开发企业的合理融资需求等。虽然房贷政策松绑有助于刺激改善性住房需求释放,缓解楼市调整压力,但如果房地产开发企业不配合房贷新政适度调整房价,那么政策托底效果可能会大打折扣。

    房贷政策过严并非楼市调整主要矛盾。限购、限贷等行政干预措施并非导致当前我国楼市周期性调整的主要原因。2012年下半年以来,执行日趋严格的限购、限贷政策并没有抑制住房价过快上涨势头,在非理性住宅投资理念主导下,我国楼市曾走出一波较大上涨行情。2013年1至6月,我国商品房销售面积同比增长43.2%,增速较2012年全年提高33.2个百分点,限购、限贷政策对住房需求的抑制作用较政策出台时已然急剧衰减。始于2013年四季度以来的楼市周期性调整,本身并非限购政策对需求的抑制作用,更谈不上是“认房又认贷”政策限制了住房购买力的原因,从根本上说还是房价对收入与市场租金的过度偏离。可见,房贷新政能否实现托底,最终还需要市场对住宅投资价值的认可与检验。

    住宅投资价值正理性回归。随着楼市周期性调整纵深演进,居民住宅投资价值理念出现明显变化,一方面是房价上涨预期出现逆转,另一方面是住宅投资趋向理性。事实上,如果未来住宅价格不能出现明显上涨,那么住宅投资价值确实值得怀疑。按照70年产权折算折旧率,每年住宅价值自然损耗大约为1.4%,货币市场基金年化收益率大约为5%左右,那么房价至少每年上涨6.4%才能正常弥补投资者住宅投资的机会成本。如果投资者利用贷款买房,那么房价每年涨幅将更高。而这种每年递增的房价上涨势头注定要崩溃。不仅如此,住宅租金更易受居民收入影响,住宅租金上涨有天花板,相当多城市租金收益率不到人民币基准存款利率的三分之二,将限制房价高位上涨。还有,过去十多年我国城镇居住面积已明显改善,20岁到50岁人群有购买力的住宅购置需求已得到充分满足,住宅市场从供不应求开始向供给过剩转化,去库存成为楼市运行焦点矛盾。

    降价才能真正实现住宅需求集中释放。在住宅投资价值理性回归大背景下,改善性住房需求没有强烈意愿为高位房价接盘。由于地方政府土地出让收入急剧下降,市场明显增强了房产税预期,未来一段时间改善性住房需求的释放也将受到影响。而夹层需求对价格高度敏感,即使房贷政策松绑,也难以实质提升购买力。只有房地产开发企业适度调整住宅销售价格,才能配合房贷新政意图,加快住宅去库存进程,缓解楼市过度调整压力。

    从根本上说,只有改变我国国民经济对房地产业的过度依赖,才能真正平抑房地产市场波动,实现房地产市场的持续健康发展。进一步说,无论是限贷松绑,还是出台别的托底政策,如果房价不回落至合理区间,那么市场销售量将难以实质性改善。

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