2014北京楼市样本
2014-12-26     □记者 洛涛 北京报道 来源:经济参考报

     已至年尾,这一年,北京楼市可以说的太多。从年初的开年不利到三四月的“阳春难现”、“金九银十”惨淡收场再到如今年底收官略显暖色。回首这一年,也许这是房地产史上最难预测始末的一年,但是这也是最波澜不惊的一年。

    在接连半年多惨淡之势后,政府终于采取了大刀阔斧的救市之举,从“930认贷不认房”到“1122央行降息”,这些条款背后对于购房人群来讲是实实在在的利好。根据市场反馈,在央行降息后,各大楼盘看房人数明显增多,购房者购房预期逐步看涨。

    大幅度真金白银减负

    北京楼市前8个月的销售态势在频现冰点之后,央行终于没有抵挡住房地产下滑的压力,在国庆节前一天发布“央行930房贷新政”。一石激起千层浪,瞬间“最强救市政策刺激楼市回暖”之声不绝于耳。根据该项政策,首套房贷款最低首付款比30%,贷款利率最低7折;认房不认贷,对已结清购房贷款的按首套房政策;在已取消或未限购城市,购买第三套房可贷款。

    在“930新政”话题热度依旧高涨,北京商品房成交开始出现递增之势时,11月21日,央行再出救市重招,央行发表降息申明:自11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调04%至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25%至2.75%的利率;同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

    从以上两次政策出台的时间来看,分别在“十一”前一天和11月下旬,政府救市意向十分明确,毕竟,房地产是拉动经济的重要手段,通过这两项政策主要目的在于引导房地产市场需求的恢复,从而促进房地产投资由落转升。业内人士表示,央行降息是在930新政基础上,进行了一次房贷大优惠,对于开发商和购房者来讲都是极大的利好。而这两项政策对于购房人群来讲究竟有哪些实实在在的好处呢?以名下已有一套房的北京市民新贷款购买一套200万总房款住宅为例。同样是买房,按首套房认定,只要交60万元首付,可贷款140万元,而按二套房认定,首付60%计算,首付则需要120万元,足足多出60万元首付款。

    以商业贷款100万元30年贷款为例:首套享受6.55%的基准利率,每月月供6354元;而按二套房认定,基准利率的1.1倍,每月月供6792元;如果真能享受基准利率7折的优惠利率,月供只需5118元。对比基准利率,7折优惠利率月差额1236元,年差额14832元,30年差额444960元;对比按二套房1.1倍,月差额1674元,年差额20088元,30年差额602640元。

    除此之外,央行降息之举对于广大购房者来讲亦是实惠颇丰,同样以商业贷款100万元30年为例,调整前每月还贷6353.60元,30年利息总和为128.73万元。调整后每月还贷为6092.28元,30年利息总和为119.32万元。每月还贷减少261.32元,总共可节省9.41万元。

    从目前北京楼市第四季度的回暖来看,无疑这两项救市政策的叠加作用已经逐步显现。业内人士认为,这两项政策对于购房者来讲是真金白银的优惠,而对于整个北京楼市来讲可以说是一剂强心剂。

    告别“黄金时代”进入下降通道

    2014年已接近尾声,虽然有央行“9?30房贷新政”以及降息等政策刺激,但从全年的市场成交量来看,多数项目可能无法完成今年的销售目标。据中原地产市场研究部统计数据显示:截至12月9日,北京新建商品房住宅合计签约57995套,但其中有13958套为自住房等带有保障房性质的商品房,如果剔除这部分,实际上网签的纯商品房只有4.4万套,创造历史最低纪录。

    然而,这种“以价换量”的策略并未改变市场整体趋冷的态势,甚至在央行降息的刺激下,虽然10-11月价格出现了轻微反弹,但从最近2个月的实际成交量看,北京楼市还处于调整期,后市走势依然不明朗。而2014年北京楼市已告别了“黄金时代”,成为了业内普遍的认知。

    “按照楼市的变化规律,一般先是价格暴涨,然后销售放缓,接着出现销售两极分化、部分楼盘滞销,随后部分项目打折促销,最后楼市进入下降通道。但另一部分,表现稳健的高端项目将进入一个良性发展通道。”中国国有经济研究中心主任助理王文成博士表示。

    记者发现,有些刚需楼盘在降价30%后能获得销量的提升,而定价相对较高的高端项目多数并未有价格调整。受整体市场影响,今年北京高端项目的市场波动也十分大。数据显示,2014年1-7月,除3月份之外,北京千万级以上高端项目在其余6个月的成交量均在200套以内。一份高端市场研究报告则分析指出:“从市场的波动调整和北京楼市销售排行榜中,可以看到供应结构正在发生根本性变化。未来这一趋势或将更加明显。”

    千万级豪宅由于较高的总价,成交周期相对较慢,如何消化高端项目扎堆入市,将是摆在每个项目面前的难题。“能够满足终极置业需求的改善型楼盘,目前市场上依然非常稀缺,尤其是在户型、园区、配套、交通等各方面均能满足改善居住要求的产品,未来相当长时间都将是市场主角。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

    利好政策激活价值新洼地

    今年以来,受多重因素影响,全国楼市特别是二三线城市房地产成交下滑趋势明显,更有众多城市解除限购政策,以期提振市场信心。日前,位于珠海横琴的华融琴海湾项目,推出开盘以来的三期产品持续热销。据记者了解,该项目去年底开盘至今,均价由2.5万元/平方米,上涨至4.2万元/平方米,每平方米涨幅达1.7万元。

    位于横琴的中海名钻项目,开盘当时几近售罄,热销15亿元;横琴总部大厦推盘当日去化率近百分百,270套单价在3-5万元的房源抢购一空。横琴华发首府项目价格尚未公布,仅在登记阶段,首推的1000余套房源基本已所剩无几。几个项目热销的同时,土地价格也开始逐级上涨。对此,业内人士认为:“尽管全国楼市普遍受到调控政策长远影响稍显萎靡,但部分具备政策扶持的区位,仍旧拥有极好的发展前景,备受投资者青睐。以刚刚获批的3个新自贸区之一的广东自贸区为例,粤港澳深度协作的效应,带动了珠海横琴楼市。

    据悉,日前国务院批准了福建、广东、天津三个自贸区政策。、其中,广东省近期的动作格外明显,横琴新区、翠亨新区、大广海湾等三大平台打造促粤澳合作的举措,在有序推进中。记者注意到,以天津自贸园区为例,在新自贸区名单公布后,搜房网天津数据监控中心显示,仅12月8日至-12月14日,天津共成交商品住宅1781套,环比增加2.71%;成交面积200867.7平方米,环比增加2.13%;商品住宅均价12244元/平方米,环比上涨3.79%。

    同样,燕郊、永清、涿州等区域,也是近来受政策利好带动的楼市代表,受环京津冀大发展政策的影响,尤其燕郊楼市一直平稳向上发展;而廊坊也成为了受惠新机场开工辐射影响的重点区域,楼市快速发展。

    市场分析人士指出,政策利好的影响,首先会带动区域板块内部及外联的经济贸易发展,其次将促进区域内基础设施建设、生活配套等发展完善,并在此基础上带来大量居住需求,楼市的价值洼地属性将更加凸显,发展前景可期。

    2015:北京顶级豪宅将跨10万门槛

    融创农展馆项目以单价16.5万/平方米被放行,业内分析认为,这将掀起北京顶豪市场两个效应,一方面,促使市场中顶豪项目提价,加速北京顶级豪宅市场进入10万时代;另一方面,包括融创农展馆项目、中赫万柳书院、保利首开东坝项目和佳兆业广场等十数个项目的扎堆入市,2015年背景顶级豪宅市场的竞争将异常惨烈。

    12月14日,北京市住建委官网挂出消息,融创农展馆项目一期房源于12月13日获得预售许可证。其中40套住宅、11套商业。住宅均价16.5万元/平方米,预售单价最高的19万元/平方米,总价超过7000万元,最低的总价也接近4000万元。据了解,融创农展馆项目的地价款为21亿,同时异地配建27.8万平方米的医院,后者实际上是直接以每平方米8000元付给了有关部门,因此,其实际总地价约43.22亿元。据知名房地产研究机构攸克地产的报道,融创为此进行一笔巨额融资,付出的利息高达15%,如果按全额地价款计算的话,那每年的利息就是6.48亿元。而所有费用平均分摊下来,农展馆项目成本是14万元/平方米左右。

    2014年11月下旬,万柳书院、北河沿甲柒拾柒号、佳兆业广场、泛海国际、保利海德公园、远洋刘娘府地块的主要营销负责人参加一个业内沙龙上,提到了有关于北京顶豪市场价格的两个问题。一个是北京顶豪市场的整体均价,当时六位项目营销负责人一致认为,今年北京顶豪的均价门槛在8万,2015年应该在10万;另一个是现场各个项目的定价,无论是明年才入市的纯新盘,还是已经入市推二期三期的老盘,都表示要“随行就市”。

    “明年,北京顶豪市场展开肉搏战。” 中原地产分析师张大伟告诉记者。根据张大伟的研究,2011年~2014年,北京均价10万以上的顶豪项目,年成交量均只有20多套,2011年最高,28套,2014年到目前只有21套;均价8万~10万的项目,年成交量最低的是2012年,67套,成交量最高的是2013年,157套。如果维持前四年的年均20多套的去化速度,2015年,仅仅是农展馆项目、万柳书院和佳兆业广场三个售价铁定超10万的项目,再血战死拼也没戏,平均一家只分得10套,指标全给一家占了也不过30套,何况还有保利东坝项目、中央公园广场这些铁定单价过10万的纯新盘项目。再加之北河沿甲柒拾柒号,霄云路8号、保利海德公园、泛海国际等“巨量”在售盘。

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