房企竞争进入“多元化突围”时代，已默默耕耘多年的产业地产开始逐渐登上房地产开发投资的主流舞台。随着万科、华夏幸福等各路豪强杀入，产业地产的玩法也发生改变，“房地产＋服务”将成为撬动行业下一个万亿级潜力市场的支点。

在“重资产”时代，开发商主要利用园区规划的优势，在园区及其周边进行大规模的房地产开发。如华夏幸福等主要以土地整理的方式，通过建立在土地基础上的资源置换，享受土地带来的增值红利。

克而瑞研究中心认为，通常这类园区的异地复制难度大，移植成活率低。这种运作模式前期的现金流支持与收益平衡仍然需要住宅产品的补给。在房地产迈入“白银时代”后，“房地产＋服务”将成为撬动行业下一个万亿级潜力市场的支点。

记者调查发现，在产业地产领域，过去以重资金投入开发模式为主的华夏幸福基业、联东、亿达等专业产业地产商，渐渐无法适应产业发展扩容的需求。而如万科、东久中国等企业，则正以“房地产＋服务”的轻资产运营模式悄然打开了提速通道。

莱坊和中银国际发布的2016《财富报告》指出，专业用途房地产在过去十年中已成为超高净值投资者的最爱，房地产业越来越关心用户体验。

记者近期调研发现，房地产市场上正涌现出一批新型开发和运营商。“相较于20年前，市场发生了革命性的变化，数据中心、定制工厂、融资租赁将成为未来产业地产开发投资的重要方向。”专注于产业地产开发建设及运营的东久中国董事长孙冬平说。

孙冬平介绍说，由于产品更新换代加快，对设备和厂房的需求也在不断增加，很多企业都为找合适的厂房疲于奔命，负担很重。因此，产业地产开发运营商可采用为企业提供厂房定制、融资租赁的模式，为企业减负。何为工厂融资租赁？举例来说，一家手机制造企业原在上海有5万平方米的工厂，但由于业务拓展需要，要在广州、天津等城市买地开设新工厂，再造5万平方米厂房。由于要支付大量的土地和建设成本，建新厂房的资金成本很高、人力资本有限，且企业的精力主要用于扩大再生产，没有专业团队去买地建厂，其前期投入成本会高于专业开发商。此时，该企业可以选择专业的产业地产运营商来负责拿地建厂。厂房建好后，企业可以以租借的形式扩大再生产，即以每年付租金的形式，可节约大量现金流。双方还可以约定，5－10年后企业可以选择回购工厂。

孙冬平透露，“对于现代制造业、汽车行业，以及扩张迅速的快速消费行业、互联网业等，这种运作模式已开始悄然流行。”类似厂房融资租赁的形式在美国、德国、日本均已比较成熟。东久中国将从北京、上海等一线城市开始，逐次在二线城市布点，如重庆、南京、苏州、成都等，未来要把这种模式全面复制到三四线城市。但专家认为，和日本、美国等发达国家相比，国内的法律体系和市场机制尚不够完善，这也是制约工业地产发展的原因之一。

业内人士认为，未来，以产业服务平台赚取管理与服务收益的模式将成为产业地产发展的主流方向。即从产业的角度出发，以产业为核心，聚焦产业黏性的价值，为产业提供相应的配套和服务，增加服务端的比重，以增值服务为核心盈利点。