房地产商业模式正在发生“裂变”。

今年以来，不少地产企业转型加速，涉足城市更新、特色小镇、共享空间、长租公寓等房地产延伸业务。开发商们不仅积极参与房地产产业链的各个环节，从前期到后期到物业管理、开发建设直至家装等，还大跨度地进军金融、医疗健康、教育等板块。

业内人士认为，传统的房地产“拿地-盖房-卖房”的商业模式正在发生改变，以房地产为基础的商业模式创新跟以往的重资产运作模式完全不同，试点地产创新领域、掘金未来存量市场将成为行业趋势。

行业垄断加剧多数开发商面临转型

国家统计局数据显示，2016年，商品房销售面积157349万平方米，比上年增长22.5%，刷新历史成交新高。

易居（中国）企业集团CEO丁祖昱日前在“2017年首届地新引力创新峰会”上表示，去年前三季度楼市成交的“疯狂”未来很难再现，因此2016年15.7亿平方米的成交体量或将成为未来中国楼市的“天花板”。

根据克而瑞发布的《2016年中国房企销售TOP100》榜单，2016年行业前三甲——恒大、万科和碧桂园的销售金额均超过3000亿元。不仅如此，三家“巨无霸”房企均提出未来销售金额“要破万亿”。榜单显示，行业集中度进一步提升。虽然前12家房企销售均跻身“千亿军团”，但第1名和第12名的销售金额差高达2700多亿元。

丁祖昱分析称，从千亿房企的集中度来看，2016年前三名占据住宅市场份额的8.7%，前4-9位占据11.4%。“从目前的趋势来看，前三名即将超过‘第二军团’。到2020年，万科、恒大和碧桂园均可成为万亿级房企，市场份额约占中国住宅市场的30%。此外，2017年还有3家房企将冲击3000亿元大关，也就是说今年或有6家企业成为3000亿房企；另外至少还有3家企业冲击千亿大关，到2020年，千亿军团或将扩容至20家。”丁祖昱预计，“中国住宅市场十余亿平方米的成交体量‘天花板’很难打破，由于60%的市场份额将被排名前20的规模房企瓜分，其他开发商将很难在原有的商业模式上生存。”

易居（中国）企业集团执行总裁张燕分析认为，目前20个热点城市的楼市成交份额约占全国的47%至48%，未来规模房企将继续深耕排名前20的城市，并将对一二线城市楼市形成垄断之势。

万科集团高级副总裁张海判断，在传统开发路径日益逼仄的情况下，原有的投资开发思路必须要转换，未来的开发商要么退出房地产行业，要么着重做细分市场。

房企试点相关创新领域

业内人士认为，虽然传统开发模式进入“瓶颈”，但房地产行业新的增长点仍旧“不少”。随着未来中国传统房地产增量市场空间越来越小，不少房企开始试点地产相关创新领域。

张海透露，万科已参与商业和城市更新，三年内要做15万套长租公寓。此外，万科还涉足医养健康、教育和智能家装，以及金融和文化旅游等领域。

绿地控股也将“特色小镇”模式纳入发展战略。绿地控股董事长张玉良告诉记者，绿地将重点选择有大城市购买力溢出效应、有产业导入支撑的一二线重点城市远郊及周边，投资启动特色小镇大盘项目，计划重点围绕智慧健康城、文化旅游城两个题材，形成开发模型和产品系列。此外，绿地还计划全面铺开长租公寓、服务式公寓等运营型产品。

张燕表示，2016年共享空间领域中的联合办公和长租公寓市场的发展速度“十分惊人”。“双创政策催生了很多创新、创业企业的出现，整个办公趋势也正向小型化、移动化和交互化演进。”

不少专家认为，长租公寓将成为未来“不可忽视”的一股力量。目前，不少规模房企已开始两种模式进入该领域：一是打造自有长租公寓的品牌，如万科“泊寓”、龙湖“冠寓”和旭辉“领寓”等已在市场兴起；二是通过与专业化租赁机构合作进入长租公寓市场。

旭辉董事长林中称，2016年以来，国务院陆续出台相关政策以构建购租并举的住房制度，中国公寓租赁市场已迎来“黄金发展期”。旭辉领寓国际社区将涵盖服务式公寓、白领公寓和青年公寓等产品，从而覆盖不同的客群需求。

丁祖昱认为，开发商将成为专业化租赁机构未来重要的竞争合作对象。“目前部分热点城市在土地出让的时候，要求须有15%以上住宅的自持，这就意味着越来越多的开发商将自持物业。”

细分领域将成地产行业“新蓝海”

专家认为，“地新”板块是传统房企在深耕主营业务之后，转型进入其他创新领域；而“引力”板块则更多的是在房地产下游产业链中的创业创新。2017年房地产“引力”亮点将有哪些？

据克而瑞咨询调查报告，超过60%的主要投资人均看好房地产创新领域的投资，这种观点与当前资本市场的资金流向趋势和方向一致。

国际投资机构美国华平投资集团董事总经理吴凯盈透露，华平在中国地产业的投资重点和布局与中国经济发展和居民消费升级密切相关。“十年前，想要在中国房地产市场上获得高额收益就要投资住宅开发公司。2005年-2007年，华平投资了一系列以住宅地产为主的中国开发商，如广东富力、绿城地产等。但近年来我们发现，由于中国土地拍卖价格飞涨，甚至超过住宅销售均价，投资住宅市场的利润开始微薄，因此该市场的最佳投资时机几乎已经消失。”

“2008年开始，随着中国的消费升级和中产阶层人群的迅速增长，华平将目光投向了商业地产零售和服务业，并相继投资了红星美凯龙、西安大唐商业等商业地产公司，以及银泰百货和国美等零售连锁品牌。”吴凯盈说。

克而瑞副总裁张兆娟表示，从目前标杆房企的转型路径来看，医疗、养老、健康和休闲体育等是开发商的重点涉足领域。如恒大集团和泰禾集团均开发医药业务领域，鲁能集团亦在集团整体战略中提出发展泛健康产业。“泛健康产业战略助推了鲁能集团从2015年房企排名40多位直接跃升到2016年的20余位。”

教育领域也是不少开发商不惜重金打造的市场。除了万科、碧桂园等“巨无霸”房企之外，世茂集团和海亮集团等中等规模房企也一直在致力于教育行业投资，海亮集团的教育板块甚至已在美国上市。

智能家居、物流仓储、数字地产等板块也成为不少开发商关注的“新蓝海”。以物流仓储行业为例，随着电子商务行业迅速崛起，中国物流行业进入快速发展期。现代化仓储却持续短缺，物流行业成为许多资本青睐的资产类型。数据中心也日益成为资本投资房地产重点关注的资产类型。由于云计算和大数据技术的广泛采用，催生了“数字地产”的需求，目前该领域也已被精明的投资者纳入考虑范围。