近日，万科100%自持的租赁住房项目“北京翡翠书院”对外披露了项目初步设计方案和配租规则。据悉，在30万平方米的建设规模中，一期将提供1000多套租赁房源，最长单个租期不超过10年，如果一次性签订10年租期，则每年租金不变。租金总额约为180万元左右。

“租购并举”作为房地产调控、实现住有所居的重要手段之一，2017年以来，住建部等多个国家部委，和北上广等多个城市纷纷出台鼓励政策，并推出相关规划用地。“翡翠书院”项目所在地，正是北京乃至全国首批开发商100%自持商品住房项目地块之一。

公开资料显示，该项目地块位于海淀区北清路，于2016年11月16日挂牌交易，为北京第一批自持用地之一。2016年12月1日，万科以总价50亿元竞得该宗地块，成交楼面价36016.57元/平方米，溢价率30.21%，附带“100%自持商品住房面积”的代价，自持年限为70年。

按照万科产品线的划分，“翡翠系”属于万科高端住宅系列。而根据目前的规划，“翡翠书院”将采用低密社区建造方式。此次万科推出“翡翠书院”这一项目，定位为面向中关村地区科技人才的长租类产品，预计将在2020年交付。

资料显示，该项目目前推出90平方米三居和180平方米四居两种主力户型，其中90平方米占供应量的70%。在价格上，三居产品的租金在每月1.5万元-1.8万元。四居室的租金为每月3万元-4万元，这一价格要高于周边租金。

“单纯从一年租赁的角度看，租金是比较贵的。”一位行业内人士分析认为，尽管“翡翠书院”所在的中关村区域，很多高科技人才正面临着“职住不平衡”的矛盾。这一区域的群体很多正处于“上有老、下有小”的阶段，对适合家庭居住的高品质租赁房有迫切需求。“但是，要求一次性支付为期10年合计180万元的租金仍然是个痛点。相信更多的人还是愿意用这笔钱去凑首付款。”

“从市场角度看，除非有将来可买的承诺，否则很难有人租赁。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，“从租金角度看，这个价格是天价。即使有贷款的方式，如果进一步计算贷款利率，90平方米房子10年租金达到200万元以上，这对于租户来说，难以想象。”

事实上，作为首个全自持项目，万科方面也面临盈利难题。早在地块出让当日，张大伟曾经指出，“70年持有出租，部分房企之前的政策宽松预期将基本落空。从变现角度看，未来可能的变现途径只有租金REITs或者股权整体转让，但计算市值将不可能按照销售价格计算。按照70年租金计算的话，除非发生严重的通货膨胀，否则按照4宗地的区位，价值将非常低。房企不亏损的可能性很小。”

此次“北京翡翠书院”对外披露项目初步设计方案和配租规则以后，业内人士估算，以占比70%的90平方米房子为例，按照1.5万元的月租，租期10年，租客需要一次性付款180万元。以土地成本109亿元计算，万科需要以10年租期签约6055套90平方米房间，才能覆盖其基本成本。

思源地产首席分析师郭毅表示，对于开发商而言，一次性收的十年租金其实就相当于买房人的一笔“首付”，目前还没有一个开发商能靠一笔“首付”实现项目的现金流回正。在这种情况下，万科“翡翠书院”想要盈利的可能性很小。

万科“翡翠书院”项目有关负责人表示，作为首个全自持项目，也是房地产市场的一个全新事物，需要做很多探索和尝试，难度不小。万科方面将通过产品和服务的不断创新探索，确保项目盈亏平衡。

张大伟进一步表示，“（开发商100%自持）这类型地块，北京历史上只有4宗地，是特定历史情况下出现的特定历史事物。以后也不会再有招拍挂的高价100%持有出租房用地。”

张大伟认为，在2016年末土地市场疯狂的局面下，开发商非理性抢地，出现了“全面持有”的现象。地方政府想抑制地价各种办法已经想到极致，但开发商抢地的激情也到了极致，一线城市土地资源依然成为企业的首选。“所有当时在拿地时愿意100%自持的企业，都是赌未来可以变相销售。谁也没想到，后来的政策居然彻底限制了销售的可能性。”