2019年至2020年，全球住房市场几乎未受到疫情的大幅冲击，部分发达经济体的住房市场甚至直接扭转了颓势。但是，这只是全球住房市场的整体趋势，发达经济体与新兴经济体住房市场的分化非常显著。

欧美发达经济体成为此轮短周期中住房市场回升的“双中心”，其余地区的住房市场普遍低迷。欧洲住房市场普遍走势较好，德国、法国和英国这三个核心经济体均走向繁荣。北美洲的住房市场普遍呈繁荣趋势，尤其是美国住房市场，住房价格指数增速呈急剧上升趋势。亚洲地区除日本住房市场保持持续增长以及中亚部分国家取得意料之外的大幅上涨之外，大部分国家和地区呈低迷状态。

2020年至2021年，预计全球住房市场仍然会有较好走势，但是分化同样会非常剧烈，呈现欧洲繁荣、北美高风险，其他地区低迷的格局。除中国会有相对较好的表现之外，新兴与发展中经济体普遍失去资本与产业的支撑，导致住房市场陷入长期低迷状态。（郭宏宇）

《中国宏观经济发展报告》：

预计2020年经济增长2.0%左右

疫情冲击是导致2020年全球经济衰退的最主要原因。我国疫情防控和复工复产成效显著，疫情之后的经济增长快速恢复；就业比较充分，就业韧性总体较好；食品价格涨幅持续回落，核心物价走势平稳，CPI涨幅回落；总需求紧缩导致PPI走低；出口增长恢复，国际市场份额阶段性上升，国际收支衰退性顺差扩大，官方储备规模基本平稳；财政收支平衡难度加大，社融货币增长加快，中美利差扩大，金融市场信用分化明显。

2021年需要关注以下问题：外部环境依然严峻复杂，疫情仍在恶化，疫苗的广泛推广还需时间考验，同时国际合作抗疫力度明显不足。需求端恢复仍滞后于生产端，有效需求依然不足。财政收支平衡压力加大，财政收支逆差扩大，财政收支差额占GDP比重上升。金融领域风险隐患较多，中小银行风险处置过程中的衍生影响犹存，企业债违约风险暴露，部分银行贷款不良率出现较快上升苗头。

预计2020年四季度中国经济增长6.0%左右，全年经济增长2.0%左右。2021年中国经济增长8.5%左右。（汪红驹）

《中国住房企业报告》：

应警惕房企杠杆率问题

2020年，我国房地产企业数量逆势增长，向10万家大关迈进；房企间合作开发模式逐渐形成，权益销售占比显著下降；龙头房企密切关注收并购市场，全国房地产行业集中度进一步提升。房企融资和购地方面，融资规模增速呈现波动下降的趋势、融资渠道多方面受阻；房企综合融资成本微降，出现成本分化；地价增速明显放缓，土地溢价率低位波动；受监管新政影响，房企拿地行为也出现分化倾向。房企开发和销售方面，商品房新开工与竣工面积增速逐渐走出疫情影响，降幅收窄；销售额与销售面积保持平稳增长的趋势，但市场整体去化压力仍然较大。

当前，住房企业仍面临较多问题，杠杆率问题是重中之重。从沪深上市房企的核心财务指标来看，2019年上市房企在资产负债率、总资产周转率、存货周转率等指标仍处于风险较大的区间。

预计2021年房地产企业销售面积增速逐渐放缓，销售额小幅上涨。竣工面积恢复上升，新开工面积出现下滑。踩线房企积极争取降档，行业集中度会进一步提升。为此，建议房地产企业注重产品质量，实施稳健经营，把握开发节奏；把握产业趋势，转变开发理念和运营模式；提升企业创新能力，应对“后开发时代”挑战。（刘伟等）

《中国住房需求报告》：

住房需求主体行为向理性回归

2020年住房销售面积缩减后持续恢复，购房者观望情绪浓厚。受疫情影响，住房需求释放总体上“先抑后扬”，全国商品住宅销售面积累计同比增幅成“V”型反转，销售价格总体保持平稳；城市与区域分化态势延续，需求释放的梯度差异明显。一线城市存销比呈现出总体下降趋势，二线城市存销比则总体相对平稳；疫情助推改善型住房需求释放，物业类型需求分化加剧；投资投机型购房需求总体上被有效遏制，但买涨杀跌的心理和市场观望情绪仍十分浓厚；住房租赁价格渐趋回落，住房租赁市场分化态势开始凸显。

预计下一轮住房需求走势仍将保持总体回调、平稳释放的态势。一方面，调控政策的力度和范围将保持延续性，对市场预期将会起到进一步稳定抑制的效果。另一方面，未来刚性需求和改善型购房需求仍有进一步释放空间，租赁房需求的市场预期也将进一步向好。

针对住房需求存在的问题，提出如下政策建议：保持限购限贷、限价限售政策的调控定力，夯实城市政府的主体责任，完善央地监测、预警与约谈机制；统筹考虑新房和存量房市场运行规律，进一步提高限价限售政策的精准度和协调性；充分利用税收、金融等调控手段，提高投资投机型需求购房难度和持有成本，进一步压缩其获利空间；积极拓宽投融资渠道，加大资金监管力度。（李超）

《中国住房城市政府调控报告》：

稳定楼市是地方政府唯一和最优选择

年初，为有效应对疫情影响、最大限度降低疫情对房地产市场冲击，保障房地产市场平稳运行，地方政府从供需两端密集出台政策稳预期、促发展。部分城市借疫情之机出台楼市松绑刺激政策，但大都被叫停或调整，地方政府期待的松动与默认再次落空，出现了罕见的多地楼市调控“一日游”。三季度以后，中央多次严厉重申“房住不炒”定位，地方政府“因城施策”下相机决策，松紧有别，部分热点城市楼市调控趋紧。但部分城市的限制炒房政策有意无意之中留下漏洞，未达有效边界，“犹抱琵琶半遮面”现象突出。

如果以长沙、北京等城市的楼市调控政策，对照各城市目前出台的相关政策及其组合后发现，不少城市的政策力度不够或存在漏洞或者力度不够，无法有效遏制投机炒房，部分热点城市依然存在被热炒的可能。未来，“房住不炒”高压下地方政府调控放松的空间进一步被压缩，稳定楼市依然是地方政府的唯一和最优选择。（蔡书凯）

（下转第八版）