中央经济工作会议明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。这些清晰明确的政策信号，受到市场的广泛关注，尤其是强调实现“房住不炒”政策目标，必须从供给和需求两端发力，有助于引导市场预期，破解住房供求失衡悖论。
供需两端发力有助于促进房地产业健康发展
房地产问题一直都是社会各界关注的焦点，也是迄今为止尚未化解的社会痛点：一方面，房价持续上涨，导致“囤积居奇”的炒房现象，不仅造成社会资源配置扭曲，也蕴藏着金融风险；另一方面，大量的“新市民”为居住问题而烦恼，蕴藏着社会风险。
通过观察和研究后，我们认为，无论是调节住房需求的信贷政策，还是完善住房供给结构的行业政策，都不能离开“房住不炒”定位，解决问题的出路必须在房地产市场的供给侧和需求侧同时发力，既要发挥财政金融政策工具的作用，抑制不合理投机（包括过度的投资）需求，也要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
房地产市场的另一个隐忧是房地产泡沫与金融风险的关系。总结正反两方面的经验教训，我们不难得出“房住不炒、金融无忧”这样的判断。只要房子是用来住的，按揭贷款甚至开发贷款的需求是有边界约束的，价格波动对于违约的相关性就会大幅度降低，发生系统性金融风险的概率很低。从国际经验和中国市场的现实风险压力来看，已有的风险暴露均源于房地产市场的基本功能偏离了居住属性。
如何才能恢复住房的居住属性？从国际经验看，无外乎是两条管道，一是明确并严格约束房地产需求的居住本原属性，规范交易市场，通过税收、贷款等相关配套政策，增加非自居房地产持有成本和交易成本，抑制其投资属性，限制投资收益。二是培育庞大、成熟的住房租赁市场，最大限度满足不同层次的实际居住需求。住房租赁市场的基本功能主要有以下几点：为买不起房的低收入者提供廉租房、公租房；为跨地区就业的中短期住房需求者提供商业性公寓；为成长期的“新市民”提供由租房到购房的财力积累通道。
住房市场上最具代表性的当属德国。一是租赁住房占比高，以私人和机构租赁住房为主。二是实行以居住为导向的住房制度顶层设计，突出住房居住属性，多元化、多层次租赁住房供给体系保障租赁房源供给充足稳定。三是完善的法律体系保障住房市场各参与方权益。德国主要通过《住房建设法》《住房补贴金法》《住房租赁法》《私人住房补助金法》“四大支柱”等住房政策和制度，保障住房市场的健康发展。
美国和法国的经验也各有特色。美国主要通过对租赁项目供给方和承租人进行两头补贴，带动整个住房租赁市场的发展。法国对房屋出租有着健全的法律规范，按照选择性保障的原则，以出租为主并由政府掌控，具有稳定的资金来源和动态完善的管理体系，起到了调控房地产市场的作用。
可以看出，西方发达国家住房市场具有显著的共性特征：一是租赁住房在住房市场上的占比较高；二是机构在住房租赁市场上发挥重要作用；三是住房租赁管理制度完备，包括立法、规章、税收、补贴、运行监测等，为稳定发展提供了保障。
金融机构可利用自身优势助力住房租赁市场发展
我国住房租赁市场与发达国家相比仍有差距，不仅是占比低的问题，而且积累了几大痛点，包括：大量“新市民”面临租普通的房难；虚假房源甚至欺诈时有发生；合同不报备，发生纠纷时租客维权困难；房东随意涨租、租期随意变更、“二房东”和过度群租现象屡禁不绝等。从实际情况看，即使是专业化的中介也有其局限性，不能有效解决住房租赁市场存在的问题。
针对我国住房市场的供求结构问题，政府积极倡导“房住不炒”，探索建立租购并举的住房制度，培育、规范租赁市场主体，并为鼓励租房消费出台了一系列文件和政策，各级政府部门和社会各界也在积极行动，住房租赁市场日趋完善。尤其值得一提的是，包括中国建设银行等金融机构正在积极尝试用新金融思维助力住房租赁市场发展，受到社会广泛关注。经过几年的实践，我们发现银行介入住房租赁市场可以分层次推进：
层次一：为市场化租赁的出租人和承租人搭建平台
一个庞大的住房租赁市场，应该由多样化的市场中介体系组成，充分发挥各自优势，以满足不同市场主体需求。在培育和推动住房租赁市场发展上，大型银行拥有独特的天然优势。大型银行的信用中介和信息汇集功能，使其不仅具有旧房翻新的资金实力，更有强大的数据基础、征信基础以及社会责任感，可以有效解决市场信息不对称和双方不信任的问题，与一般中介有着巨大的区别。譬如，一家大型银行一般都拥有数以亿计的个人资产客户，拥有数以万计的营业网点；其中建设银行还是最大的住房按揭银行，拥有庞大的按揭贷款数据，这就决定了其在房源和客户端的天然优势。同时，搭建有国家银行信用基础的租赁平台，会帮助双方解决信息不对称、相互不信任、协议约束力不强等“痛点”问题，达到为整个住房租赁市场增信，促使住房租赁市场更加规范、便捷。银行还可以依托金融机构优势，协助政府建立起供需双方的租赁交易诚信指数，推动市场发展走向更加规范成熟。
层次二：为住房租赁市场提供批量房源
当前，在一些经济比较活跃的一线城市和二线城市，很多企事业单位为吸引人才，解决员工集中居住问题，批量租住的需求越来越强，同时很多房地产企业需要自持物业，一部分住房需要通过出租来解决，而自己或通过其他的方式出租又比较困难，这些需求一般中介满足不了。银行可以利用与房地产企业、公司（机构）客户的良好关系，整合资源，搭建批量租住的平台，既可以解决企业“团购”的需求，也有利于房地产企业资金回流。这里还想特别强调的是，许多城市的机关、事业单位均有大量闲置房产，银行利用自身优势将其改造一下就可以成为优质租赁房源；一些市区外迁企业遗留的厂房和场地、大量的城中村，不一定都要推平重建，完全可以按照居住的要求对小环境和内部安全与舒适性加以改造，由于地理区位很好，会成为很受欢迎的租赁房源。国外有过这方面的成熟经验，建设银行在广州等城市也有这方面的实践案例，住建部也积极提供相关技术标准和政策支持，社会效果很好，希望更多的银行与城市能够借鉴并行动起来。
层次三：助力政府解决保障性住房需求
助力政府解决像公租房、廉租房等保障性住房需求，既可以利用金融手段介入公租房、廉租房的建设，也可以利用搭建的租赁平台，帮助政府出租和管理，解决政府的痛点。大型银行可以（也应该）积极介入国家重点推动的保障性租赁住房市场，尤其是那些政府主导、市场主体参与、有效增加小户型低租金的租赁住房建设项目，既可以迅速成为解决新市民“职住平衡”的新型租赁模式，也将成为后续国内保障住房体系的重要组成部分，银行也将在当中拓展市场，发挥重要的杠杆作用。
层次四：研究解决更多样的租售选择的问题
研究更多样性的租买选择权，比如探索“长租贷款远期租购选择权”模式，在长租贷款10或20年之后，租客有权选择按约定的价格购买租赁的房产，选择“由租转售”，前期已经支付的租金可以抵扣购房款。这样既可以为一部分在当地有长期稳定工作、而短期实力不济的客户提供一种新的选择，也可以为长期的“房住不炒”政策落地奠定基础。
（作者系中国建设银行原首席经济学家）
